Bakıda Dubay qiymətinə evlər - Bahalaşmanın səbəbi nədir?

Paytaxt Bakıda və ətraf ərazilərdə mənzillərin qiyməti durmadan artır. Artıq gənclərin ev sahibi olması demək olar ki, əlçatmaz arzuya çevrilib. Belə ki, paytaxtda, xüsusən də metro stansiyalarına yaxın yerlərdə ən ucuz mənzillərin qiyməti 80-100 min manatdan başlayaraq 5-6 milyon manata qədər yüksəlir.

Rəsmi məlumatlar da daşınmaz əmlak bazarında kəskin bahalaşmanı təsdiq edir. Məsələn, Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə, 2024-cü ilin üçüncü rübündə ümumi mənzil bazarında qiymət indeksi ikinci rübə nisbətən 3,8 faiz artıb. Bu artım, həm ilkin, həm də təkrar mənzil bazarlarında müşahidə olunub.

İlkin mənzil bazarındakı qiymət artımı daha yüksək olub - 4,3 faiz. Təkrar mənzil bazarında isə qiymətlər 3,7 faiz yüksəlib. 2024-cü ilin yanvar-sentyabr ayları ərzində ümumi mənzil bazarında qiymət indeksi ötən ilin müvafiq dövrü ilə müqayisədə 9,2 faiz artıb. İlkin mənzil bazarında artım daha yüksək olub və 10,3 faiz təşkil edib. Təkrar mənzil bazarındakı qiymət artımı isə 9,1 faiz olaraq qeydə alınıb.

Qiymət artımının səbəblərinə gəlincə, bir çoxları bunu paytaxtda torpaq sahələrinin məhdudluğu, çoxmərtəbəli və fərdi yaşayış evlərinə olan yüksək tələbat və tikinti materiallarının qiymətinin baha olması ilə izah edirlər.

Bəs, ekspertlər bu barədə nə düşünür? Qiymət artımının əsas səbəbi nədir?

Mövzu ilə bağlı Bakupost.az -a açıqlamasında əmlak eksperti Ramil Osmanlı bildirib ki, bahalaşmanın müxtəlif səbəblər var:

“Bura makroiqtisadi təsirlər, inzibati qərarlar, hüquqi prosedurlar, süni spekulyativ amillər daxildir. Yəni bu sıranı kifayət qədər uzatmaq olar. Bunların hamısının son illərdə baş verən qiymət artımında özünəməxsus yeri, təsiri və rolu var. Məsələn, makroiqtisadi təsirlər sırasına son illərdə tikinti materiallarının bütövlükdə istehlak bazarlarındakı qiymət artımlarını, istilik haqlarını, logistika xərclərini, ölkəyə idxal olunan bir sıra məhsulların daşınmasını, o cümlədən maliyyə bazarlarında baş verən tendensiyalarla bağlı olaraq ölkədə pul vəsaitlərinin hərəkətini, orta aylıq əməkhaqqı xərclərini və s. aid etmək olar. İnzibati təsirlərə dövlət tərəfindən tikinti ilə bağlı müəyyən islahatlardan dolayı meydana gələn təsirlər daxildir. Məsələn, şəhərsalma ilə bağlı qəbul olunan qərarlar, baş planın qəbulu və s. Hüquqi faktorlara isə tikinti qaydalarının sərtləşdirilməsi, paytaxt üzrə əmsalların tətbiq olunması və s. bu məsələlər daxildir. O cümlədən psixoloji və süni spekulyativ amillər də var. Məsələn, ayrı-ayrı şəxslər tərəfindən bir əmlakın dəyərinin süni şəkildə artırılaraq bazara təklif olunması hallarına da rast gəlinir. Bütün qeyd etdiyimiz amillər son illərdə bazarda qiymət artımına təsir göstərir”.

Ekspert əlavə edib ki, regionda baş verən müharibələr də ölkəmizə insan və pul axınını gücləndirir ki, bu da bazara təsirsiz ötüşmür.

Digər əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev isə qiymət artımını daha çox torpaq sahələrinin bahalaşması ilə əlaqələndirib:

“Fərdi həyət evlərinin tikintisi ilə bağlı qaydalar dəyişib. Artıq 2023-cü ilin oktyabr ayından yeni qaydalara əsasən, hər hansısa bir fərdi yaşayış evinin inşası üçün mütləq şəkildə mövcud olan torpaq sahəsi çıxarışlı olmalıdır. Yəni çıxarışı olmayan torpaqlar üzərində tikintilərə icazə verilmir. Vətəndaş çıxarışsız torpaqda fərdi yaşayış evi inşa edərsə, həmin mənzilə qaz, su, işıq çəkilmir. Ölkə üzrə, xüsusən də Bakı, Abşeron və digər böyük şəhərlərdə çıxarışlı torpaqların sayı az olduğuna görə qiymətləri kəskin bahalaşıb. Yəni tikinti materiallarının qiymətlərinin artması evin maya dəyərinə elə də böyük təsir etmir. Maksimum 5-10 faiz təsir edir. Torpaqlar bahalaşması isə qiymət artımında daha ciddi rol oynayır. Bundan əlavə, işçi qüvvəsi də bahalaşıb. Bunların hamısı ümumilikdə tikintinin maya dəyərini artırır”.

Ekspertin sözlərinə görə, hazırda böyük şəhərlərdə çoxmənzilli binaların tikintisi üçün torpaq qalmayıb, mövcud torpaqlar isə olduqca bahadır:

“Əvvəlki illərdə tikinti şirkətləri torpaq sahələrini daha ucuz qiymətə alır və həmin torpaq sahələri üzərində daha böyük evlər inşa edirdilər. İndi isə torpaq sahələri qalmadığına görə tikinti şirkətləri məcburən çoxmərtəbəli binaları sökərək onların yerində yeni binalar inşa edirlər. Bu zaman mənzil sahiblərinə kirayə ödənişi, köç xərcləri və tikiləcək yeni binalardan tam təmirli, daha geniş mənzillər verilir ki, bu da tikintinin maya dəyərini artırır və qiymət artımına səbəb olur.
Yəni şirkət artıq məcburdur ki, mənzili daha baha qiymətə satıb həm qoyduğu xərcləri götürsün, həm də qazanc əldə etsin. Bu kimi səbəblərdən davamlı olaraq qiymət artımları baş verir”.

E.Fəzəliyev həmçinin bildirib ki, çıxarışlı mənzillərə tələbin artması da qiymətləri bahalaşdırır:

“Son illər Bakı, Sumqayıt, Xırdalan şəhərlərində satılan əmlakların böyük bir hissəsi çıxarışlıdırş Onlar daha çox ipoteka predmeti ilə satılır. Yəni hər hansı əmlak ipoteka ilə satılırsa, onun yenidən əmlak bazarında satışa çıxması üçün uzun illər tələb olunur. Məsələn, bir mənzil 10-15 illik kreditə götürülübsə, o mənzilin yenidən satışa çıxmasına 10-15 il vaxt tələb olunur. Son 4 ildə satılan çıxarışlı əmlakların təxminən 50 faizdən yuxarısı bu cür kredit şərtləri ilə satılan əmlaklardır. Çox hissəsi kreditlə satıldığına görə həmin əmlaklar bazardan uzun illər yığışdırılır. Bu tip əmlaklara tələbat artdıqca qiymətlərdə yenə də artımlar müşahidə olunur”.

Mövzu ilə bağlı Bakupost.az-a açıqlamasında memar Cahid Həsənov bildirib ki,yaşayış evlərinin tikilişində qiymət artımının ildən-ilə, aydan-aya, hətta həftədən-həftəyə çoxalması heç də tikinti materiallarının qiymətinin qalxması ilə əlaqəli deyil:

“Birincisi, digər ölkələrdən fərqli olaraq, bizdə tikinti materiallarının çoxunun xammalı var və burada istehsal olunur. Yəni tikinti materiallarının, deyək ki, 3-5 faiz bahalaşması o demək deyil ki, yaşayış evlərinin bir kvadratmetrinin qiyməti 3-4 min manata qalxmalıdır. Bu, absurddur. Qiymətlər süni şəkildə qaldırılır”.

Ekspertin sözlərinə görə, əslində tikilən evlərin böyük hissəsi satışa çıxarılmır:

“Əvvəllər 800 manata “katlavan”dan mənzil alırdın, indi gedirsən, yer istəyəndə deyirlər, hamısı satılıb. Amma əslində satılmayıb. Çünki hətta istismara verilmiş yaşayış evlərinin 90 faizində gecələr işıqlar yanmır, yəni hələ də satılmayıb. Deməli, o evi tikən adam satmaq üçün tikmir. Alır, gözləyir və süni şəkildə qiyməti qaldırmağa çalışır".

Memar hesab edir ki, problemin həlli üçün MTK-ların fəaliyyət mexanizmləri dəyişdirilməlidir:

“MTK tikdiyi binanı istismara təhvil verdikdən sonra müəyyən müddət ərzində satışını tam başa çatdırmalı və ordan əlini çəkməlidir. Kvadratmetrini 4 minə qoyub, satışı yoxdur, insanlar ala bilmir. Hazırda Bakıda 3 otaqlı, 150–200 kvadratmetrlik ev almaq üçün yarım milyon manat pul vermək lazımdır. Bura, Nyu York deyil, London deyil, Dubay deyil. Xaricdə suyu kənardan gətirirlər, bizdə isə haranı qazırsan su çıxır. Çınqılı çaydan gətirilir. Hər şeyin təminatı 2–3 saatlıq yoldadır. Belə olan halda mənzilin 1 kvadratmetrinin 3–4 minə satılması süni qiymət artımıdır".